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      三、房屋编码构成与编制   房屋编码是根据《房地产登记技术规程》(JGJ-2010)送审稿规定要求进行编制。房地产测绘、房屋登记应当按照房地产登记基本单元编排房屋编码。   (一)房屋编码构成   房屋编码由本体码和校验码构成,本体码由行政区划代码和房屋登记基本单元代码组成。编制房屋编码应具备有效的行政区划地理信息图及房地产分幅图,以房屋所在的行政区划代码为依据,编制可表征街道(乡、镇)一级的数字代码。   行政区划代码以房屋坐落为依据生成,是表征地域性的数字代码。幢的代码就是以该幢为单位构成的代码,是表征幢唯一性的数字代码;户号就是以一户人家为单位构成的代码,是表征户唯一性的数字代码。   校验码是根据本体码为依据生成,是用于自动计算校验的数字/字符代码。   (二)行政区划代码编制   行政区划代码由9位三级行政区划代码组合构成。第1-4位为市(地、区、州)行政区划代码,5、6位为区(县、旗)行政区划代码,7-9位为街道(乡、镇)行政区划代码。行政区划代码应采用GB/T2260《中华人民共和国行政区划代码》和GB/T10114《县级以下行政区划代码编制规则》规定的相应代码。   如房屋坐落于江苏省无锡市崇安区江海街道,其代码由无锡市行政区划代码3202,崇安区行政区划代码02,江海街道行政区划代码005,三级行政区划代码组合构成,该房屋(无锡市崇安区江海街道)的行政区划代码为320202005。不管采用何种方法编制行政区划代码都是相同的构成形式和码位数。   (三)基本单元代码编制   基本单元代码应由房屋登记基本单元所处幢的坐标(分幅图号、分丘图号、地籍宗地号)及其幢号代码和户号代码三部分组合而成。幢就是指一座独立的、包括不同结构和不同层次的房屋。   房地产基本单元代码编制方法有四种:一是坐标法,以房地产基本单元所在幢的平面横纵坐标代码定位编制。二是分幅分丘法,以房地产基本单元所在幢的房产分幅分丘代码定位编制。三是分宗法,以房地产基本单元所在幢的地籍宗地号代码定位编制。四是以房地产基本单元所在幢的建造竣工年代时间代码定位编制。前三种方法统称地理位置法,第四种方法称生命周期法。   房屋登记机构的基本单元幢号代码宜优先选用坐标法编制,它既简单、方便、又直观省心。房地合一登记的宜选用分宗法编制。   1.采用坐标法编制。采用坐标法编制的房地产登记基本单元代码应由26位组成,前25位为本体码,最后1位为校验码,其结构示例如图1。行政区划代码(9位),横、纵坐标代码(12位),户号代码(4位),校验码(1位)。   (1)编制基本单元代码。采用坐标法编制房屋编码是以房屋幢为单位,取其房屋西南角的坐标来确定,横坐标在前,纵坐标在后。即由横坐标值(6位)、纵坐标值(6位)构成,以米为单位,米数后的小数位进入整米数。如横坐标Y=045270.9米进入到045271整米,纵坐标X=077734.7米进入到077735整米,即坐标编号代码为045271077735(Y+X=12位)。      (2)编制户室号代码。户号代码由4位数组成,对于一幢具有住宅又具有非住宅等多个功能、多个单元的异产毗邻房屋来说,编制户号代码时,可以遵循以下原则:①编制一般采用先编住宅,后编非住宅。②住宅以房屋幢单元排序,先东单元,后西单元,以此类推。③幢单元中从东户室号向西户室号、自下而上进行编制,一个门号单元结束后进入下一个门号单元,代码可预留一部分,如住宅幢东单元101室,代码为0001。④非住宅接住宅代码编制,先东后西、自下而上,以此类推。如图2。   (3)组合本体码。将行政区划代码、房屋幢代码、户号代码组合成房地产基本单元幢的本体码。如房屋坐落于无锡市崇安区崇安寺街道复兴路118号802室,其房屋本体码为32020200104527107773500540048。   2.采用分幅分丘法编制。采用分幅分丘法编制房地产登记基本单元代码应由26位组成,前25位为本体码,最后1位为校验码,其结构示例如图3。行政区划代码(9位),分幅图号(8位),幢号代码(4位),户号代码(4位),校验码(1位)。   (1)编制分幅图编号代码。采用分幅法编制房屋代码,首先应当确立房产分幅图编号,房产分幅图编号应当按照GB/T17986.1-2000国家标准《房产测量规范》的丘号编制方法编制。根据得产测量规范》的规定,分幅图编号以高斯一克吕格坐标的整百公里格网为编号区,由分幅图编号区代码和分幅图比例尺代码两部分组成:分幅图编号区代码就是以该分幅图公里格网西南角的横、纵坐标公里值构成;分幅图比例尺代码就是根据不同的分图幅比例尺来确定。   ①完整分幅图代码。完整的分幅图编号区代码,由编号区代码9位数加比例尺代码2位数组成。如分幅图格网西南角的横、纵坐标公里值,横坐标=21221.00公里,纵坐标=1210.00公里。代码含义如下:第l、第2位数(21)为高斯坐标投影带的带号代码,第3位数(2)为横坐标(Y)(221公里)的百公里数2,第4、第5位数(12)为纵坐标(x)(1210公里)的千公里和百公里数12,第6、第7位和第8、第9位数分别为横坐标(21)和纵坐标(10)的不足百公里数。其结构示例如图4。   分幅图比例尺代码由2位组成。分幅图比例尺代码可分l:500和1:1000比例尺两种,房产分幅图采用50am*50cm正方形分幅。1:500比例尺每平方公里16幅图,可用比例尺代码2位数组成,如图4右图(32);1:1000比例尺每平方公里4幅图,可用比例尺代码2位数组成,如图(30)。这11位数很长,按照《房产测量规范》规定的可采用简略编号方法编制和住建部《房屋登记技术规则》的规定,确定分幅图号为8位数,故不计带号,不计千公里数,就去除3位数,即在分幅图上方标注分幅图简略编号,编号形式如下:   ②简略分幅图代码。简略分幅图代码前6位代表分幅图图幅西南角横、纵坐标的不足千公里数(其中省掉了千位数),横坐标在前(655),纵坐标在后(231),第1位为横坐标的百公里数6,第2位为纵坐标的百公里数2,第3位、4位为横坐标不足百公里的整公里数55,第5位、第6位为纵坐标不足百公里的整公里数31,第7位、第8位是区分比例尺的所在图幅号,1:1000比例尺为10、20、(30)和40,是10的倍数;l:500比例尺为11、12、13、……(32)……44,是整数。公里数编号用大号字,比例尺编号用小号字,如图5所示。横坐标655公里;纵坐标4231公里,略去4000公里,剩余231公里,将剩余的横、纵坐标不足千公里数组成625531编号,32是指所在图幅号,合并组成62553132图幅简略编号。这就是    《房屋登记技术规程》上规定的8位数1:500比例尺分幅图号。   上述构成了分幅图的简略编号代码,6+2=8位,分幅图编号区代码(6位),分幅图比例尺代码(2位)。   (2)编制分丘图编号代码。根据《房产测量规范》规定,分丘图的坐标系与分幅图坐标系应当一致。丘是指地表上一块有地界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称独立丘,一个地块属于几个产权单元时称组合丘。丘地的划分,有固定界标的按固定界标划分,没有固定界标的按自然界线划分。一般情况分丘图是分幅图的局部图,在按1:500比例尺分幅图时,当一个单位土地使用面积超过6.3万平方米时,其分丘图大于分幅图。《房产测量规范》规定,丘地编号是按照房产区、房产分区、丘三级编号,房产区是以设区的市的街道或者镇(乡)的行政辖区为基础划定,因为,行政区划代码中已经包括了街道(镇、乡)一级代码,故根据实际情况和需要,可以将房产分区划分为若干房产分区,房产分区再划分为若干丘,这样分丘图编号实际就是丘与房产分区两级编号代码组成。分丘图编号是以房产分区为编号区,用8位数代码,房产分区4位自然数和丘4位自然数编制,它与分幅图编号代码数相同。丘的编号从北至南,从西至东以弓字形顺序编列,如图6所示,图中的红星印刷厂分丘图编号为[(0015)-0001],(0015)为房产分区编号,其他如(0016)、(0017)、(0018)也是房产分区编号,0001是丘的编号。      (3)将分幅(分丘)图编号代码插入本体码。将图幅编号代码插入房屋编码的本体码中就形成了一个完整的房屋编码。如江阴市华士镇行政区划代码(9位)320281107,1:500图幅号(8位)62553132,幢号(4位)0002,户室号(4位)O002,形成本体码25位(3202811076255313200020002)。   又如宜兴市丁蜀镇行政区划代码(9位)320282112,分丘图号(8位)00150001,幢号(4位)0003,户室号(4位)0003,形成本体码25位(3202821120015000100030003)。   3.采用分宗法编制。采用分宗法编制房屋编码其房地产登记基本单元代码应由26位组成,前25位为本体码,最后1位为校验码,其结构示例见如图7。行政区划代码(9位),地籍宗地代码(12位),户号代码(4位),校验码(1位)。   (1)编制地籍宗地号代码。①土地登记的基本单元。土地的基本单元是宗地。凡被土地权属界址点线所封闭的地块称之为一宗地。宗地也是地籍管理和土地登记的基本单元。按照《城镇地籍调查规程》的要求,一般将具有独立使用权的地块划为一宗地,宗地的划分应以方便地籍管理为原则。在实际工作中,常遇到一些特殊情况,应根据土地权属性质、土地使用者、土地用途及地籍调查要求等因素来分别加以处理。以权属分宗、自然分宗、共用宗、主体分宗、用途分宗,公益土地不分等原则掌握土地登记的基本单元。     a.以权属分宗原则确定宗地号。即一个土地使用者使用含有两种所有权属的土地,应按两宗地处理;同一土地使用者使用不连接的若干地块,则应按每一地块分别编宗。   b.以自然分宗原则确定宗地号。即大型工矿、企业、机关、学校等特大宗地,若被公用道路、河流分割应分若干宗地。   c.以共用宗原则确定宗地号。即一个地块由几个土地使用者共同使用,而其间又难以划清权属界线的应按一宗地处理。   d.以主体分宗原则确定宗地号。即大型企、事业单位内具有法人资格的经济独立核算单位应分宗;单位自管公房和房产管理部门直管公房用地,按房屋产权人或者产权代表分宗。   e.以用途分宗原则确定宗地号。即特大宗地内用途明显不同而且面积较大的地块,可以依据明显的地类界线划分宗地。   f.以公益土地不编宗地号原则。即市政道路、公用道路等用地不编入宗地内,也不单独编宗。   ②划分街道、街坊。实行统一的土地划分和编号是为地籍资料的收集、整理、土地登记、统计汇总提供方便,为建立地籍数据库和地理信息系统做准备。一般按下面两种情况进行划分:   大中城市,在城市的管辖范围内,按各行政区范围划分土地。区划分为若干街道,街道划分为若干个街坊,街坊划分为宗地。     小城市、建制镇,在城镇的管辖范围内,直接划分街坊,街坊下面为宗地。   街道是行政建制,其范围与城市街道办事处的管辖界线一致。   在街道范围内按道路、河沟等划分街坊。街坊是地籍管理的单位,街坊范围以其最外层宗地和外侧界址边为界。为了作业方便,街坊的范围不宜过大或者过小。一般规定,一个街坊内宗地数宜小于60个。街坊面积的大小要求在50×50cm幅面的图纸上能画得下1:500比例尺的街坊图。在街坊范围内,根据土地使用权人的用地范围,划分土地登记基本单元--宗地。街道、街坊、宗地的关系图,如图8。   ③编制地籍宗地号。对于每一个街道、每一个街坊、每一个宗地应赋予一个唯一的编号。土地的编号应和土地划分相对应。   大中城市,在城市和区行政名称下按街道、街坊、宗地三级编号。如图8中的003-(0017)-0002。003是街道号,(0017)是街坊号,0002是宗地号。依据《城镇地籍调查规程》和《房地产登记技术规程》的规定,地籍宗地号代码应确定8位,由于街道号代码被列入行政区划代码范围,故选择街坊号4位和宗地号4位构成。   小城市、建制镇,在城市、镇的行政名称下按两级编号。在一幅图内所有的地籍号统一自上而下,由1号开始按弓字形顺序编号。同一街道、街坊、宗地被两幅以上图幅分割时,应注同一编号,共用宗也按上述要求统一编号,不加支宗号。地籍号在空间、时间上具有唯一性,街坊号一旦确定使用,则不应再改变,以免造成混乱。   分宗法的编码方法采用的是地籍测量中宗地的编码方式,具有以下几个特点:   a.在土地部分采用国家土地管理部门对土地的管理标准、在房屋部分采用建设部门对房屋的管理标准,通过统一的规则,建立起土地和房屋的有机关联。   b.是对《城镇地籍库标准》的有效延续,从逻辑上继承、实现了对其中地籍部分内容的拓展。   c.从土地到房屋层次清晰,符合事物的物理现实特征。该编码规则保证了“地籍”和“房籍’两者的顺利过渡,可以有效地解决“房”落“地”的问题。   从分宗法的特点可以看出,分宗法仅适用于房地合一的城市进行房屋编码工作的开展。其编立方法需建立在具有标准统一、数据完善的地籍数据库的前提下,且具备房地信息共享的基础上才能有效进行,由此可见,在房、地管理体制分离的城市分宗法较难于实施。         (2)将地籍宗地号代码插入本体码。当土地基本单元代码即地籍宗地的代码确定后插入本体码就形成分宗法的房屋编码。如无锡市崇安区 江海街道号为005,街坊号0015,宗地号0098,因此,地籍宗地代码为00150098,房屋幢号代码0001,户室号代码0001,将地籍宗地代码插入本体码,计算校验码1位。这样就形成了32020200500150098000100010房屋登记基本单元编码。   4.采用生命周期法编制。采用生命周期法编制的房地产登记基本单元代码应由26位组成,前25位为本体码,最后1位为校验码,其结构示例如图9。行政区划代码(9位),竣工年份代码(8位),幢号代码(4位),户号代码(4位),校验码(1位)。   (1)编制竣工年份代码。以竣工年份代码进行编码的8位房屋竣工年份代码,前4位为世纪年代码,后4位为年份代码。8位房屋竣工年份代码取值按照房屋的竣工时间为依据,分别考虑能确定准确竣工年份、竣工年代、竣工世纪和不能确定等四种情况,并提出了相应年份代码的编码方式。即能确定竣工年份的房屋,前4位为0000,以后4位记为竣工年份数字,如2010年,竣工年份代码为00002010;不能确定竣工年份,可确定其竣工年代的房屋,以第1-4位记为竣工年代相应数值,后4位记为0000,如竣工年份为20世纪20年代,竣工年份代码为19200000:仅能确认竣工所在世纪的房屋,以第1、第2位记为竣工相应世纪数字,其余以0表示,如竣工年份为18世纪,竣工年份世纪码为18000000:不能确定竣工时间的房屋,第卜8位记为0,其竣工年份代码为00000000。   幢顺序码以已确定的行政区划代码和竣工年份代码为特定范围进行编码,按照生成幢的时间顺序从0001开始编排。   户顺序码以已确定的行政区划代码、竣工年份代码和幢顺序码为特定范围进行编码,进行幢代码编码时,4位户顺序码记为0001;进行户代码编码时按照生成户的时间顺序从0001开始编排。   (2)房屋代码各特征段依存关系。幢顺序码的产生依存于行政区划代码与建成年份代码的共同限定,也就是说在同一街道(乡、镇)和同一建成年份范围内进行幢顺序码的编码,这样保障了代码资源的充足。   代码中的四位户顺序码,根据管理的房屋户对象(户),户顺序码从0001开始编排,其顺序应按照国家和地方相关标准确定。对现有房屋也可以简单按照房屋序号简单排序,对已进入测绘管理系统的房屋,可以按系统现有的排序作为依据顺序编号。不论以何种方式排序,需保证在同一幢内管理的房屋户对象顺序码唯一,不足四位的前面补零。   房屋户对象在进行房屋分割和合并等操作时,原房屋代码所代表的房屋对象虽然物理上可能没有发生变化,但本质上管理对象已发生了根本改变,即改变了房屋户的定义,因此需要按照新的房屋管理对象进行编码。   房屋改扩建时,没有改变房屋幢定义的继续沿用原房屋幢顺序码,产生变化的户应使用新的户顺序码。   上面介绍的四种房屋基本单元代码编制方法中,优先选用坐标法,其次是分幅法。   (四)校验码的计算   校验码是以己确定的本体码为基础,按如下方法计算生成:   1.S=Sum(A(sub)i(/sub)×w(sub)i(/sub)) (公式1)   W(sub)i(/sub)=mod(2(sub)i(/sub)-1.11) (公式2)   式中:   i表示号码字符自右向左包括校验码在内的位置序号,i=1、2、3、……、n(n表示包括校验码在内的字符个数)。   A(sub)i(/sub)表示第i位上房屋代码的数字。   W(sub)i(/sub)表示第i位上的加权因子,按2(sub)i(/sub)-l对11求模得到。   2.计算加权合计值S对11的模Y。   Y=mod(S,11) (公式3)   3.查表(表1),通过模Y得到对应的校验码C。   校验码的手工计算比较繁琐,花费的时间也比较长。为此,可以编一个小的计算程序,将本体码直接输入计算程序就得出校验码。(待续)   王春敏/责任编辑

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