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      去年以来的“楼市新政”在一些城市产生了立竿见影的效果,以深圳为代表的一线城市房价出现了超常规上涨,房地产市场表现出“高涨幅、高成交、高杠杆”的“三高”特征,并有向部分二线城市蔓延的迹象。但“去库存”政策却对另一部分城市收效甚微,一些供求结构不合理的二线城市和大部分三四线城市房地产市场价格依然低迷、库存依旧高企。从房价涨幅和涨速看,一线城市是本轮“去库存”中的非典型样本,但从房价上涨的推动因素看,一线城市房价暴涨为我们提供了一个透视政策、产业、金融、市场情绪等因素如何发挥作用的“放大镜”,对全国房地产政策的制订有普遍指导意义。 下载论文网   一、主要城市房地产市场走势持续分化   (一)一线城市房地产市场“三高”特征明显   一是高涨幅。在多重因素共同作用下,一线城市房价出现“跳涨”。北上广深4个城市中深圳房价涨幅尤其惊人,去年5月到8月连续4个月环比涨幅超过5%,仅这4个月总体涨幅就高达27%。今年2月,深圳新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅分别达到57.8%和54.2%。连续上涨使房价已达到惊人的水平,深圳3月新房成交均价高达49989元/平方米。从国际比较看,深圳房价已高过日本首都圈,而深圳人均GDP则只有日本首都圈的三分之一。从租售比看,短短一年,深圳房价与月租金的比值就从不足500上涨到800左右,大幅高于国际上200到300的合理比值。总体看来,去年以来一线城市房价表现出连续上涨、快速上涨和大幅上涨的特征,但今年后三个季度涨势恐难以维持。   二是高成交。房价快速上涨带动成交持续活跃。今年一季度深圳二手住宅成交量同比上涨103.3%,分别相当于2014年和2015年全年成交量的73.99%和33.29%。今年3月上海商品住宅月成交量和单日成交量分别创历史新高,3月25日住宅交易网签系统甚至一度因访问拥挤出现无法响应的情况。受成交活跃影响,一线城市土地出让收入、房地产交易税和房地产投资增速显明快于全国。在去年全国土地出让收入同比下降21.6%背景下,北京和深圳土地出让收入分别上涨6%和41%。税收方面,去年上海市契税收入增长26.4%,较一般公共预算收入增速高13.1个百分点。在去年全国房地产投资名义增速仅为1.0%的情况下,北上广深房地产投资增速分别达到8.1%、8.2%、17.7%和25.4%。随着限制性政策的出台和购房需求逐渐被消化,预计一线城市成交量将逐步萎缩,加上部分减税政策的实施,房地产交易对税收的拉动作用将减缓,但受滞后效应影响,预计土地成交和房地产投资仍将继续增长。   三是高杠杆。首付比例的降低提升了购房杠杆,P2P平台和房屋中介推出的首付贷等互联网金融产品进一步加大了楼市杠杆。按照目前部分城市购买首套房最低30%的首付计算,杠杆率为3.33,在此基础上若通过首付贷减少一半首付,购房杠杆将再放大一倍。金融部门数据显示,去年底深圳按揭比例为65%,与70%的最高贷款成数限制仅差5个百分点,几乎已将贷款杠杆利用到了极致。高杠杆推动房地产贷款迅猛增长,去年深圳市个人住房贷款余额增长近2200亿元,约相当于金融机构贷款余额增长量的一半。杠杆率快速攀升和房地产贷款大幅增长,加剧局部市场泡沫,推高房地产市场的区域性风险,还挤占了信贷资金,可能对实体经济产生冲击,还有可能通过金融部门演化为系统性风险,需引起高度重视。   (二)二线城市分化严重,三四线城市依然低迷   受一线城市带动,部分二线城市也出现快速上涨,南京、杭州、武汉、厦门等城市涨幅较大。今年2月,南京房价同比涨幅仅次于深圳和上海,其楼市库存已不足3个月的房屋销量,甚至有媒体认为南京将陷入“房荒”。但二线城市步调并不一致,总体来看分化严重,沈阳、大连和青岛等城市同比仍然下跌,房地产去化周期将近两年。三四线城市方面,总体价格水平依然低迷,即便在房价下跌的背景下,部分地级市和县城房价依然房屋销售乏力。不少城市的房地产去化周期超过两年,甚至有部分城市随着人口不断流出房屋库存出现了刚性化特征。受房屋成交低迷影响,一些城市土地招拍挂都难以成交,土地出让收入受到严重影响,财政支出能力受限,部分城市地方政府债务有暴露的苗头。   二、政策、市场情绪、金融和实体经济等因素共同决定房价走势   (一)“去库存”政策是楼市火爆的引爆点和导火索   随着房贷首付比例下调、公积金存款利率上调和贷款利率下调、房产交易契税和营业税减免等“政策红包”逐步落地,部分城市房地产市场迅速回暖,少数城市市场被引爆,交易量出现井喷,政策成为了房市启动的导火索。尽管调控政策有力地推动了“去库存”,但少数部门、少数地方在调控过程中竞相出手,使政策不断加码,产生了“火上浇油”的效果,也在一定程度上导致部分城市房价逐步失控。在房价超常规上涨引发风险苗头后,政策“急刹车”又导致市场迅速冷却。这种初期缺乏统筹、不断加码,引发风险后又竞相“踩刹车”的决策方式破坏性强,有关部门需引以为戒。   (二)市场情绪是带动住房交易“量价齐升”的催化剂   随着楼市升温,“裹棉被排队”、高端楼盘“半日光”、房价跳涨等媒体报道刺激着购房者的神经,加大了购房者对涨价的心理预期,并进一步滋生出“恐慌心理”。部分中介机构及其从业人员还刻意宣传和制造恐慌情绪,对房价的高涨起到了推波助澜的作用。市场情绪像病毒一样被传染,其影响也逐渐放大,不断推动房价非理性上涨。市场情绪是一柄“双刃剑”,上涨时可能推动市场“疯涨”,但一旦情绪冷却,非理性需求也会像潮水一样退去。必须加强对媒体的引导和对中介机构的监管,防止非理性情绪引发市场大起大落。   (三)金融创新和投机资本是推动房价上涨的加速器   受市场火爆影响,房地产领域的金融创新发展迅猛,部分领域还存在违法经营。一些没有相应资质的房地产中介机构、房地产开发企业自办的金融业务,或者与P2P平台合作开展的金融业务。有的中介推出了“首付贷”、过桥贷、赎楼贷等创新业务,还有的中介搞自我融资、自我担保,部分购房者搞“众筹”买房,形形色色的金融创新和房价上涨带来的短期赚钱效应不断吸引新的购房者和投机资本入市,也成为推动房价加速上涨的重要因素。投机气氛浓厚加剧了部分地区的房地产市场风险,一旦房价在暴涨后出现暴跌,还可能使信贷风险通过债务杠杆向银行业传导,引发不同市场之间风险“交叉感染”。   (四)良好的产业基础和大量高净值人群是支撑房价的基石   一线城市房价持续走高与其产业不断转型升级、人口不断流入、高净值人群不断增长密切相关。比如,北京是大型金融企业和众多央企总部所在地,上海作为国际金融中心和科创中心的地位正在确立,深圳则形成了高新技术、金融、物流与文化创意四大支柱产业。深厚的产业根基不仅吸引大量人口流入,还为从业人员带来了优厚的收入。这为房市提供了持续稳定的需求,成为房价持续上涨的重要动力。尽管产业发展支撑了高房价,但要引起警惕的是高房价可能反过来损害实体经济和产业发展。一方面,高房价可能成为信贷体系的“抽水机”,大量挤占实体企业的信贷空间,另一方面,高房价推高企业房租成本和个人生活成本,挤压企业盈利空间,加剧人才流失。   三、分类施策,对症下药,促进房地产市场健康发展   (一)因城施策,有保有压,在不同城市实施差别化的房地产政策   相关政策出台时必须因地制宜、因城施策,严格限定政策实施范围,避免“一刀切”。对于房价上涨迅猛的城市和库存偏低的城市,要积极扩大土地供应,鼓励房地产企业加快项目开发,用增加需求的方式遏制房价过快上涨。同时,可辅之以差别性的首付、贷款利率等政策,遏制市场中的投机性需求和非理性市场情绪。对于房价依然低迷的城市和去库存压力较大的地区,要进一步通过多种手段吸引常住人口落户,鼓励、培养居民的改善性住房需求,切实有效扩大住房消费。在条件具备的情况下,研究实施契税补贴、规费减免、贷款贴息、物业费补贴、个人所得税抵房贷利息等政策进一步推动去库存。   (二)加强统筹,把握力度,避免政策叠加后用力过猛造成房价大起大落   中央政府和各地方政府在进行房地产调控时,可以综合使用首付比例、利率等金融政策和契税、营业税等税费政策,也可以控制土地供应规模和土地出让节奏,甚至可以使用限购或放松限购等行政手段,但一定要注意相关政策的叠加效应。出台政策时一定密切关注房地产市场动态,要加强统筹,把握好节奏和力度。要切实避免政策在房价上涨过程中“火上浇油”或“快马加鞭”,导致房价加速上涨催生泡沫;也要避免政策在房价下跌过程中“釜底抽薪”或“雪上加霜”,造成房地产企业资金链断裂。   (三)加强监管,遏制投机,防止金融创新和市场投机行为催生房价泡沫   各部门和各地方要加强金融监管,严厉查处一些中介机构、房地产企业、P2P平台开展的不合规金融业务,打击为客户提供首付贷融资等变相突破住房信贷政策、加大购房杠杆的行为。中央政府在制订房地产有关的金融政策时必须加强中央银行逆周期的宏观审慎管理。在区分不同地区房地产走势、金融机构房地产贷款情况以及资产质量情况的基础上,赋予金融机构更大的自主权。同时,要遏制房地产市场风险向其他市场蔓延,避免不同市场风险之间的交叉感染。尤其是在制订住房信贷政策时,必须考虑政策变化对企业部门、家庭部门风险敞口的影响,评估政策实施对宏观经济总体杠杆率的影响,防止房地产市场风险演化为系统性风险。   (四)发展产业,做强实体,夯实房地产行业持续健康发展的根基   对于高库存城市,要摒弃对购房者给予高额财政补贴、零首付购房等扭曲市场供求关系、加剧局部金融风险的政策,真正将政策的着力点转移到促进产业发展,做强实体经济上来。要创造良好的产业环境、人才环境和城市生活环境,充分发挥本地区比较优势,形成优势产业集群,不断吸引人口流入,提升本地居民的收入水平,在房地产领域形成稳定的、可持续的市场需求。中央和省级政府可以将人口流向与住房调控政策挂钩,在人口净流出地区控制房地产用地供应量,在人口流入地区为农村转移人口提供政策优惠,通过新增城市人口来逐渐消化库存。   (作者单位:国家发展改革委价格所)

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